Il real estate cambia pelle. Dopo la stagione dei grandi uffici e dei centri commerciali, il nuovo ciclo è guidato da capitali globali, rivoluzione tecnologica e trasformazioni demografiche. Logistica, student housing e data center diventano protagonisti, mentre sostenibilità ed efficienza energetica determinano valore, accesso al credito e rendimenti.
Stephen Coticoni è un manager con una lunga esperienza nel real estate internazionale. Attualmente è CEO di BNP Paribas Real Estate in Italia, dove guida le attività di advisory e servizi del gruppo sul mercato italiano. Nel corso della sua carriera ha seguito da vicino l’evoluzione dei mercati immobiliari europei, occupandosi di investimenti, sviluppo, consulenza e gestione di asset complessi in contesti multiculturali e cross-border. Lo abbiamo intervistato per aiutare i lettori a comprendere come sta cambiando il real estate e quali opportunità e competenze questo nuovo scenario apre alle nuove generazioni.
Il real estate sta vivendo una fase di profonda trasformazione, tra sostenibilità, digitalizzazione e nuovi modelli d’uso degli spazi. Qual è oggi la forza che sta ridisegnando più rapidamente il settore?
Per capirlo bisogna partire da una visione molto ampia, una helicopter view del settore. Il real estate è una sotto–asset class all’interno di un mare enorme di capitali che alimentano l’economia globale: fondi pensione, assicurazioni, private equity, family office e grandi investitori privati. Parliamo di trilioni di euro che entrano ed escono continuamente dal sistema economico.
Questo alto volume di capitale si distribuisce tra diverse asset class: credito, equity quotato, strumenti più strutturati e, in misura minore, i cosiddetti private o real assets. Questi ultimi difficilmente superano il 15–20% dell’allocazione complessiva di un investitore istituzionale, ma in valore assoluto sono comunque enormi. Il real estate è una parte di questo segmento: “un pezzo di un pezzo”, ma di dimensioni molto rilevanti.
Storicamente l’immobiliare è stato un settore semplice e ciclico. Proteggeva dall’inflazione, seguiva cicli più o meno lunghi e, se uno comprava bene e vendeva meglio, faceva ottimi rendimenti. Uffici, negozi, centri commerciali: per decenni il mondo è andato avanti così, senza particolari discontinuità.
Cosa ha interrotto questo equilibrio?
Il primo vero punto di svolta è stata la crisi finanziaria del 2008, seguita in Europa dalla crisi dei debiti sovrani. È stato uno shock profondo che ha in parte azzerato il sistema. Dopo alcuni anni di assestamento, intorno al 2013–2014 il mercato immobiliare riparte, ma in modo molto diverso rispetto al passato.
Entrano soprattutto grandi capitali di private equity, in particolare americani. Milano è un esempio emblematico: Blackstone su Cordusio, grandi riqualificazioni urbane, nuovi uffici e operazioni iconiche. Hines aveva sviluppato Porta Nuova, sempre con una forte impronta internazionale. Ma lo stesso fenomeno si è verificato in tutta Europa.
Un ciclo che poi si è fermato.
Sì, con l’aumento dei tassi da parte della Banca Centrale Europea. I tassi hanno iniziato a salire nell’estate del 2022 e sono cresciuti per circa 18 mesi, attraversando tutto il 2022, il 2023 e parte del 2024. Questo ha segnato la fine di un ciclo che, per durata e intensità, probabilmente non ha precedenti nel real estate moderno.
Oggi i tassi stanno scendendo e si apre un nuovo ciclo. Ma il contesto è completamente diverso.
In che senso?
Perché oggi il capitale guarda sempre di più a ciò che c’è “dentro” l’immobile. Conta la possibilità che l’attività sottostante cresca e aumenti la redditività, non solo attraverso l’inflazione, ma grazie alla performance operativa.
In questo senso il real estate sta assumendo logiche sempre più simili a quelle del private equity o del venture capital. Non si investe più soltanto in uffici o centri commerciali tradizionali, ma in residenze per studenti, senior housing, hospitality con contratti più flessibili, logistica. È un vero cambio di paradigma.
Quali sono le principali forze che stanno guidando questa trasformazione?
La prima è la demografia. Le popolazioni stanno cambiando, soprattutto in Europa. Il tema delle residenze per anziani, delle RSA e dell’housing specializzato è enorme e in larga parte non è mai stato affrontato in modo strutturale dalla politica. Oggi il real estate intercetta anche questi bisogni.
La seconda grande spinta è geopolitica ed è legata alle supply chain. La logistica è diventata centrale. L’e-commerce ha trasformato radicalmente il settore. Amazon, nell’ultimo ciclo, ha costruito capannoni logistici a tre piani da oltre 100.000, 150.000 e persino 170.000 metri quadrati. Prima non esistevano. Oggi nascono anche asset completamente nuovi, come grandi parcheggi per le flotte di furgoni dedicati alla distribuzione.
Sono sotto–asset class che riflettono cambiamenti della nostra vita quotidiana, diventati evidenti soprattutto negli ultimi anni.
In questo contesto si inserisce anche il tema dei data center e dell’intelligenza artificiale.
Esattamente. L’intelligenza artificiale è una sorta di grande collante. I data center sono infrastrutture tecnologiche, ma restano real estate: quattro muri, un tetto, impianti, raffrescamento. E pongono sfide molto rilevanti.
Il primo tema è il consumo di energia, talmente elevato da sollevare interrogativi sulla capacità dei sistemi elettrici nazionali di sostenere la domanda futura. Il secondo è il raffrescamento: gestione dell’acqua, recupero del calore, sostenibilità ambientale. Sono aspetti tecnici che incidono direttamente sulla valutazione dell’investimento.
Quanto conta oggi la sostenibilità nel real estate?
Conta su tutto. Tutti gli asset di cui stiamo parlando devono essere sempre più ESG friendly. Net zero, riduzione della carbon footprint, efficienza energetica non sono più slogan, ma prerequisiti. Gli immobili sono tra i principali responsabili delle emissioni di CO₂, soprattutto per via del riscaldamento. Basta accendere i termosifoni e una città come Milano cambia letteralmente aria.
La sostenibilità oggi incide sull’accesso al capitale, sul costo del debito e sul valore di lungo periodo degli immobili.
Dal punto di vista degli investimenti, oggi è più interessante sviluppare o acquistare e gestire?
Dipende dal tipo di capitale. Ogni investitore ha un profilo di rischio–rendimento diverso. Un fondo pensione cerca stabilità e rendimenti contenuti; un fondo di private equity accetta più rischio, ma punta a rendimenti elevati.
Un fondo pensione che investe in un data center comprerà un asset già costruito, con un operatore solido che affitta rack a clienti come Microsoft. Un investitore come Blackstone o Ares può invece acquistare il terreno, negoziare l’allaccio con Terna, sviluppare l’immobile, assumersi il rischio di trovare l’operatore e puntare a un IRR del 20%, per poi rivendere l’asset a un fondo pensione.
È un ciclo naturale: sviluppo, maturazione, stabilizzazione. Funziona così per uffici, ospedali, logistica, centri commerciali, perfino campeggi. A ogni fase corrisponde un capitale diverso.
Cosa significa tutto questo per i giovani che vogliono entrare oggi nel mondo del real estate?
Le basi di economia e finanza restano fondamentali: le “sette note” sono sempre le stesse. Ma la musica è cambiata. Oggi serve comprendere molto bene il sottostante. Ogni asset class ha una sostenibilità diversa: nella grande distribuzione l’affitto pesa pochissimo sul fatturato, perché i margini sono bassi; in altri settori l’incidenza può essere molto più elevata.
Non è rocket science, ma richiede curiosità, studio continuo e capacità di leggere il mondo. Il real estate sembra statico per definizione, ma in realtà è uno dei settori che cambia più rapidamente: normative, fiscalità, debito, usi degli immobili e trasformazione delle città.
E dal punto di vista umano e professionale?
Non esiste un punto di arrivo definitivo. Né l’università né una posizione lavorativa lo sono. È un percorso di apprendimento continuo. In un settore così complesso, la pazienza diventa una competenza fondamentale: il tempo permette di vedere più fasi del ciclo, di imparare davvero un mestiere e di costruire una visione più ampia.
Avere la possibilità di crescere accanto a persone più esperte, di osservare come si prendono decisioni e come si gestiscono i momenti difficili, fa una grande differenza. È questo percorso, fatto di esperienza e continuità, che consente di affrontare con maggiore consapevolezza la complessità del real estate contemporaneo ed in generale tutte le sfide lavorative.
Sono un appassionato di Opera lirica, e mi immergo completamente in ogni suo aspetto, sia artistico che organizzativo. La mia formazione accademica mi permette perfettamente l’analisi di queste due prospettive poichè porto avanti studi manageriali presso l’università Bocconi e ho studiato canto lirico presso il conservatorio di Modena.
Oltre all'Opera, ho una profonda passione per la letteratura e la storia, in particolare per Dante Alighieri. La sua complessa figura mi ispira e guida le mie ambizioni, rendendo la mia ricerca e la mia scrittura ancora più appassionate e significative.
