Impatto della pandemia sulla città Meneghina; come il mercato immobiliare milanese ha reagito alla pandemia
Milano è una città che negli ultimi anni ha visto il proprio volto cambiare radicalmente; da grigia e associata esclusivamente al mondo lavorativo ha acquisito una dimensione sempre più internazionale, turistica ed europea, sviluppando sull’eredità lasciata dall’EXPO 2015 e portando a progressivo compimento tutti quei progetti in ambito immobiliare, quali Porta Nuova e CityLife, nati durante le amministrazioni di inizio anni 2000.
La pandemia da SARS-COV-2 ha portato a un’interruzione di questo ciclo virtuoso; interruzione che si è manifestata in una stagnazione generalizzata dei prezzi al metro quadrato per l’acquisto e a un notevole calo per quelli destinati all’affitto. Le principali cause sono da rintracciarsi in un aumento dello stock immobiliare disponibile e una diminuzione della domanda, soprattutto quella legata ad attività turistiche sia leisure che business.
Non meno importante anche la riduzione del numero di residenti, solo parzialmente determinata dai decessi legati alla pandemia, e conseguenza della diffusione dello smart-working.
Se sul breve periodo si può quindi effettivamente parlare di un rallentamento lo stesso non si può dire sul lungo periodo: numerosi sono gli sviluppi che nel prossimo futuro vedranno la loro partenza, a cominciare dallo Scalo di Porta Romana, nelle vicinanze della nostra università, per poi proseguire con MIND, Santa Giulia e Bovisa (di recente l’annuncio del sindaco Sala in merito alle caratteristiche dell’intervento), la seconda fase di Porta Nuova (COIMA, lo sviluppatore dell’area, ha svelato il progetto per Pirelli39, l’ultimo della serie che interesserà l’area), Symbiosis, accanto a Fondazione Prada, e molti altri. Tra i già citati sviluppi quelli più interessanti sono Porta Romana e MIND, il primo in particolare per la vicinanza con la nostra università.
Porta Romana
Il progetto di Porta Romana si colloca all’interno di un più ampio intervento di riqualificazione che vede coinvolti sei ulteriori zone precedentemente legate alla dimensione industriale della città di Milano (Scalo Farini, Greco-Breda, Lambrate, Rogoredo, San Cristoforo e Porta Genova). L’area, acquistata a fine 2020 da COIMA sgr, Covivio e Prada Holding S.p.A. (investitori nel mercato immobiliare) per circa 180 milioni di euro, ha visto recentemente l’annuncio dei finalisti per la progettazione del master plan, sei tra studi di architettura nazionali e internazionali; il vincitore sarà annunciato a fine marzo.
Come previsto dall’Accordo di Programma sottoscritto nel giugno del 2017 tra il comune di Milano, Regione Lombardia e Ferrovie dello Stato Sistemi Urbani della superficie complessiva di 164.000 mq almeno il 50% dovrà essere dedicato ad aree verdi (su questo aspetto importante l’intenzione di interrare la linea ferroviaria tutt’ora in funzione). Il Villaggio Olimpico che ivi verrà realizzato, e la cui conclusione si ipotizza per il 2025, sarà in seguito alle Invernali del 2026 convertito in residenze studentesche (circa 1000 nuovi posti letto); fatto che si spera possa ridurre la necessità di ricorrere a clickday vari.
Il quartiere contemporaneamente vedrà anche lo sviluppo di due ulteriori progetti di notevole importanza; la costruzione della torre di A2A, utility company partecipata dai comuni di Brescia e Milano, posizionata a conclusione dell’asse di Via Crema, e di Symbiosis, area oltre Via Giovanni Lorenzini del cui sviluppo si sta occupando Covivio e che ospita già Fastweb.
Mind
MIND, o Milano Innovation District, è il nome dato al progetto in corso di realizzazione sull’area dove si è svolto nel 2015 l’EXPO, e che vedrà l’operatore immobiliare australiano LendLease investire nei prossimi anni complessivamente circa 4 miliardi di euro per la sua costruzione. Nato con l’obiettivo di diventare un centro di ricerca di importanza internazionale, attualmente sono in corso di sviluppo tre delle sue numerosi parti: Human Technopole, l’IRCCS Galeazzi e il nuovo campus dell’Università Statale di Milano.
Il primo si occuperà di lavorare sull’individuazione di nuove strategie terapeutiche per malattie sia croniche e degenerative che non, adottando una strategia incentrata sull’applicazione della biologia strutturale e computazionale insieme alla genomica e neurogenomica. La sua struttura principale sarà il South Building, presentato nell’Aprile del 2020.
Il secondo invece sarà la nuova sede dell’IRCCS Galeazzi, ospedale ortopedico gestito dal Gruppo San Donato. Con un investimento totale previsto intorno ai 200 milioni di euro, l’edificio sarà in grado di garantire una volta concluso 583 posti letto, 338 camere di degenze, e gestire un afflusso giornaliero intorno alle 9000 persone tra dipendenti e non.
L’ultimo infine riguarderà un’area di circa 190.000 metri quadri nei pressi dell’Albero della Vita, con un investimento di 338 milioni di euro complessivi coperti per il 50% dall’Università Statale di Milano e per la restante parte da LendLease. A regime il nuovo campus ospiterà all’incirca 23 mila persone.
Conclusioni: l’evoluzione del mercato immobiliare milanese
Risulta evidente che nei prossimi anni il volto della città Meneghina sia destinato a cambiare radicalmente, con la riqualificazione di aree lasciate in stato di abbandono per decenni e la realizzazione di progetti dal respiro sempre più internazionale. Come detto in apertura, la pandemia sembra essere stata per ora una temporanea interruzione di processi nati e sviluppatisi nel corso degli ultimi anni a Milano, tuttavia sarebbe poco intelligente non prestare attenzione a quei segnali di cambiamento che da più parti stanno arrivando, a cominciare ad esempio dal temporaneo, probabilmente definitivo, arresto del progetto WestField Center, shopping mall nei pressi di Segrate che avrebbe visto la sua conclusione nel 2022. In un mondo dove oramai sempre più acquisti vengono effettuati online un centro commerciale di queste dimensioni difficilmente riuscirebbe a rientrare in tempi relativamente breve degli investimenti effettuati.
La diffusione dello smart working sta rendendo poi ancora più necessario un ripensamento di tutte quelle attività che prima potevano fare affidamento su un flusso costante di persone. Negli ultimi decenni infatti mentre da un lato si andavano creando quartieri dormitorio dall’altro si realizzavano quartieri ufficio, o centri direzionali, quest’ultimo un modello di sviluppo che la pandemia ha dimostrato presentare una serie di criticità, la cui soluzione richiederà l’adozione di strategie che rendano questi “non luoghi” interessanti anche fuori dalla sfera lavorativa. Porta Nuova, per citare il più famoso degli sviluppi che hanno interessato Milano, deve il suo successo proprio a questa scelta: affianco alla torre Unicredit troviamo la Biblioteca degli Alberi, il parco al cui interno sono numerose le attività che vengono organizzate dalla Fondazione Riccardo Catella, e poi poco più distante la Casa della Memoria.
Non meno importante infine la questione ambientale, come testimoniato dal recente progetto per Pirelli39, che sulla falsariga di quanto già proposto con il Bosco Verticale, intende sviluppare il primo edificio in Italia interamente misurabile secondo criteri ESG. Sostenibilità la parola chiave quindi, che COIMA ha fatto capire di avere intenzione a traslare anche per il master plan di Porta Romana, sul quale ci riserviamo di tornare a vincitore annunciato.
I’m an Economics and Finance student at Bocconi University.
My main passions are finance (what a surprise!), technology, as well as coding (mainly Python), and politics.
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Sergiu Lazar
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